• 2016.11.20

離婚が原因での不動産売却

離婚が原因での不動産売却の場合

今では離婚も珍しくなくなり、離婚が原因で任意売却の相談に来ました。という方が任意売却で不動産を手放す方たち中でも、3割前後程にまで増えてきています。

離婚の際に、よくトラブルの原因になるのが住宅ローンです。

共有名義(夫・妻)の変更はできるのか?連帯保証人になっているがこれからの返済はどうするのか?などの財産分与・所有権・抵当権・養育費、さまざまな問題が発生します。

任意売却を考えている場合

ローンが残っている不動産でも、「任意売却」なら、売ることができます。

売却価格が住宅ローンを上回る場合(アンダーローン)はいいですが、売却価格が住宅ローンを下回った場合(オーバーローン)は、-になった負債は二人で分けなければいけません。

しかし、離婚後はお互い別々の生活がスタートします。その為、これまでのようにローンの支払いを続けていくことが困難になることも少なくありません。

早いうちに解決して、すっきりした気持ちで新生活を始められますよう、離婚前の売却をお勧めします。

住宅ローンの連帯保証人になっている場合

不動産を処分しても、住宅ローン返済が全額完済出来なければ、引き続き住宅ローンの返済は、継続します。

連帯保証人になっている場合は、原則として住宅ローンを完済するまで保証債務を負う事になります。

住宅ローンがあるが不動産を売却せずに離婚してローンを組んだ夫(妻)がローン返済を滞納した場合、連帯保証人は居住していなくてもローンを代わって返済しなくてはなりません。

場合によっては、保証人の預金や給与の差押までされるケースもあります。

離婚によって保証人を外してもらうには、金融機関の同意が必要ですが、連帯保証が夫婦間での取り決めではなく銀行と取り決めた契約の為、なかなか簡単とはいきません。

しかし、例えば妻が連帯保証人の場合、夫の親族が追加担保で連帯保証人になってくれる場合は、妻を保証人から外してくれる場合もあります。

妻が住み続けるために妻へ不動産名義を変更したい場合

名義変更の難易度は極めて高いといえます。

妻がパートや契約社員ではなく、返済基準を満たすためのそれなりの収入を得ている事が、大前提となります。

一般的には住宅ローンの名義変更は無理な場合が多いため、実務では妻の身内などに売買契約するといった手続きをする方法が多いです。

妻が住み続けるが住宅ローンと不動産名義が夫のままの場合

このパターンは子供さんの学校の関係などで一番多いご希望ですが、先行きが不透明でかなりリスクが高いために、おすすめ出来ません。

この場合、夫が家を出る時に将来の住宅ローンを負担していく約束をして離婚することになります。

しかし 、その後に収入の変化や再婚して子供ができた場合更に経済的負担も大きくなり、住宅ローン返済は後回しにされ滞納される可能もあります。

結局は再びローンを滞納してしまい、家は競売に出されて強制退去となる可能性が高いです。

この様な内容を頭に入れたうえで、今後の検討をされることが重要となります。

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